BO UTOMLANDS


ÖKANDE BOSTADSFÖRSÄLJNING I SPANIEN – MEN FORTSATT SJUNKANDE PRISER

Bostadsmarknadsanalys Spanien Q3 2012: ÖKANDE BOSTADSFÖRSÄLJNING I SPANIEN – MEN FORTSATT SJUNKANDE PRISER
 
  • Nya siffror visar att de spanska bostadspriserna i genomsnitt sjönk med 3,8 % under Q3 2012, jämfört med föregående kvartal. Jämfört med samma period 2011 sjönk priserna med 15,2 % vilket är den största nedgången sedan 2007.
  • Den ackumulerade nedgången har nu nått 43,4 % i Katalonien, medan Costa Blanca och Costa del Sol ligger på -34,5 % respektive -40 %.
  • Antal sålda bostäder ökar med 2 % under tredje kvartalet 2012 (72 000 försäljningar) jämfört med samma period 2011, mest på Costa del Sol och Mallorca. Det kan vara en effekt av spanska regeringens stimulanspaket.
  • Utlänska köpare i Spanien fortsätter att öka, och efterfrågan från svenska kunder är starkare än någonsin.
  • The Real Estate Agency fortsätter att växa, mycket tack vara efterfrågan från Sverige, och har under 2012 sålt en bostad om dagen till svenska kunder.
Så här kommenterar The Real Estate Agtencys Spanienchef, Daniel Nilsson, dagsläget:

 

- Det är intressant att antal bostadsförsäljningar i Spanien ökar under kvartal tre, även om det är små siffror. Det tyder på att det stimulanspaket som den spanska regeringen har fått effekter. Samtidigt fortsätter priserna kraftigt ner. Och mycket talar för att vi inte sett botten än. Innan marknaden som helhet vänder upp igen krävs det en återhämtning i den spanska ekonomin, lägre arbetslöshet, samt ökad kreditgivning, säger Daniel Nilsson, Regionchef Spanien, The Real Estate Agency.
 
- Om efterfrågan är låg från inhemska köpare så är det tvärt om när det gäller svenskar. Jag har aldrig sett en starkare köpkraft från Sverige än nu. Sjunkande priser och den starka svenska kronan är naturligtvis orsaker till det. Den reducerade momsen på nyproduktion, som är en av åtgärderna från den spanska regeringen, kan eventuellt också stimulera något, fortsätter Daniel Nilsson.
 
Prisutveckling Q3 2012
Den senaste rapporten från Instituto Nacional de Estadísticas (INE), som släpptes 14 december, visar att de spanska bostadspriserna i genomsnitt sjönk med 3,8 % under Q3 2012, jämfört med kvartalet innan. Begagnade bostäder sjönk med 4,4 % och nyproduktion med 2,8 %.

Den största nedgången registrerades i Galicien (-5,1 %) samt Madrid och Barcelona (-5,0 %), medan priserna på kustmarknaderna i Valenciaregionen (-3,3 %), Andalusien (-2,0 %) och Mallorca (-1,6 %) sjunker mindre än rikssnittet.
 
På ett år har priserna i Spanien sjunkit med 15,2 % (Q3 2012 jämfört med Q3 2011) vilket är den största nedgången sedan 2007. Även här ligger kustmarknaderna med lägre nedgångar än rikssnittet - Valencia -14,0 %, Andalusien -12,8 %, samt Mallorca -14,0 %.
Värderingsföretaget TINSA registrerar inte lika kraftig nedgång i sin rapport för Q3 2012. På ett år har de spanska bostadspriserna enligt densamma sjunkit med 11,5 %, mest i Katalonien (-19,1 %) där den ackumulerade nedgången nu nått 43,4 %.
 
Kustmarknaderna Costa Blanca och Costa del Sol sjunker med 13,3 % respektive 14,7 % på årsbasis, vilket ackumulerat ger en prisnedgång på 34,5 % respektive 40,0 %. Till skillnad från INE räknar TINSA således med ett större prisfall på Costa del Sol. För Mallorca sjunker priserna på årsbasis med 15,4 %, medan den ackumulerade nedgången fortfarande inte når 30 % (-29,4 %).
 
Utbudet och omsättning
Enligtrapporter från INE växer totalmarknaden under tredje kvartalet 2012 med 2 % (72 000 försäljningar) jämfört med samma period 2011. Här ser vi en tydlig ökning på Costa del Sol och Mallorca, upp 20,2 % respektive 10,7 %, men även Costa Blanca ligger över rikssnittet (+3,0 %).
Trenden fortsätter även i de senaste tillgängliga siffrorna från oktober, där totalmarknaden är hela 14 % större än i oktober 2011. Här växer Costa del Sol med hela 36 %, och Costa Blanca med 13 %.
 
Att det är kustmarknaderna tillsammans med Mallorca som driver det ökade antalet transaktioner medför också att de ökar ytterligare i relativ betydelse för totalmarknaden. Under Q3 utgör dessa marknader 15,9 % av den totala spanska marknaden, vilket är en ökning med 1,1 procentenheter sedan Q2 2012.
 
Påverkansfaktorer i Spanien
Möjligen kan man spåra det ökade antalet transaktioner under Q3 som en effekt av den spanska regeringens stimulanspaket med skatteavdrag vid köp av permanentbostad, halverad kapitalvinstbeskattning, samt reducerad moms på nyproduktion. Flera bedömare väntar sig också en ytterligare ökning av antalet fastighetsköp under Q4 då flertalet av dessa stimulansåtgärder försvinner vid nyår. Samtidigt förväntas inget trendbrott i prisutvecklingen då utbudet fortsatt är väldigt stort.
 
Av dessa åtgärder är det egentligen bara den reducerade momsen på nyproducerade bostäder som kan ha någon effekt på den nordeuropeiska efterfrågan. Exempelvis köper nära 50 % av alla svenskar nyproduktion i Spanien. Lanseringen av uppehållstillstånd vid köp av fastighet med köpeskilling över 160 000 EUR, den senaste i raden av stimulansåtgärder, borde inte få någon effekt på den nordeuropeiska efterfrågan då uppehållstillstånd redan beviljas per automatik inom EU.
 
En annan faktor är bildandet av en så kallad ”bad bank” som tar över delar av de spanska bankernas fastighetsinnehav, men utmaningarna för denna ”bad bank” är flera. För det första får banken ta över det minst eftertraktade i de drabbade bankernas balansräkningar, och bedömare beskriver enligt tidningen Cinco Días nätupplaga upp till 75 % av tillgångarna som ”olikvida” eller oerhört svårsålda. Här ingår en stor andel i dagsläget nästintill värdelös tomtmark. För det andra saknar banken egna finansieringslösningar att erbjuda sina köpare, varför köparna kommer att hänvisas tillbaka till de vanliga bankerna. Och de har fortfarande ett stort fastighetsinnehav att finansiera innan de finansierar till utomstående. Således menar bedömare att effekten denna ”bad bank” får på den vanliga bostadsmarknaden troligen blir begränsad.
Utländsk efterfrågan ökar kraftigt i relativ betydelse i Spanien, men fortfarande är mer än 90 % av alla fastighetsköpare spanjorer.
 
Efterfrågan från andra länder
Den utländska efterfrågan ökar under 2012 fram till och med Q3 med 18 % jämfört med 2011, enligt en rapport från det spanska notariesamfundet (Colegio General del Notariado). Den utländska efterfrågan koncentreras också till fritidsboende i turistområdena Costa del Sol (29,4 %), Costa Blanca (27,6 %), Barcelona/Costa Brava (14,4 %), Mallorca (12,3 %), Kanarieöarna (12 %), samt Murcia (2,9 %).
Den största gruppen utländska köpare är fortsatt britter (13,7 %), medan svenskar och norrmän tillsammans utgör ca 10 %.
 
The Real Estate Agencys verksamhet
Under 2012 säljer vi en bostad om dagen till svenska kunder. Tack vare den exceptionellt starka kronkursen har intresset bland svenskar för att köpa bostad i Spanien troligen aldrig varit större än just nu. Sedan juni har vi slagit försäljningsrekord varje månad, och hittills under 2012 har vår affärsvolym ökat i antal avslut med 87 % och omsättning med 102 % jämfört med samma period 2011.

Snittpriset på våra sålda bostäder är 170 000 EUR (Torrevieja 113 000, Fuengirola 158 000, Altea 209 000, Nerja 242 000, Marbella 268 000), där den billigaste bostaden är ett radhus för 22 000 EUR och den dyraste en villa för 1 400 000 EUR.